同じ部屋に長く住み続けると、家賃を下げてもらうことはできる？
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当記事はSUUMOジャーナルの提供記事です
新築で買った家も、10年もたてば価値は大きく下がるといわれています。でも、それは持ち家に限らず「賃貸」でも同じこと。長く住んでいれば設備も老朽化し、物件としての価値は下がっていくはず。なのに、経年に伴い「家賃を下げてもらえた」という話はあまり聞きません。
実際のところ、入居期間が長くなるほど「家賃交渉」はしやすいものなのでしょうか？ 大家さんの事情や心理、実際に交渉を行う際のポイントなどについて、賃貸物件の管理会社に長年勤務しているハウスメイトパートナーズ東京営業部課長の伊部 尚子さんに聞きました。
家賃交渉の前には、 “周辺相場＋α”をチェックしよう
そもそも、家賃交渉をすることはアリなのでしょうか？ 大家さんの心証を著しく損なってしまうことはないのでしょうか？
伊部さんいわく、大家さんとの家賃交渉は「常識と礼儀をもって交渉すれば、デメリットはないと思います」とのこと。ただし、その際は、家賃の値引きをお願いするだけの“根拠”をきちんと示すことが重要といいます。
「退去があったときに少しずつ家賃が下がっている賃貸物件は、年月がたつとほかの部屋との家賃差が出ることがあります。そういう場合は、交渉が成立する可能性が高いと思います。一方で、賃料が下がっていないという物件は、人気を保てているということなので交渉しても難しいことが多いです」（伊部さん、以下同）
また、部屋の状態や話し合いをするタイミングによっても、状況は変わってくるそうです。
「そのお部屋に住んだ歴代の入居者の使い方によって、部屋の値段は変わってきます。また、賃貸不動産の募集家賃は、繁忙期には高くなり、閑散期には低くなる傾向があるため、市場が強気になる時期に交渉しても、うまくいかないと思います。家賃交渉をしたいのであれば、周辺相場と併せて、ほかの部屋の状況やタイミングなども考慮した上で、交渉していただいたほうがいいと思います」
「築年数↑≠家賃↓」。家賃を下げられない大家さんの事情ただし、どんなに交渉を試みても、「家賃はどうしても下げたくない」と考える大家さんも少なくないようです。
「そもそも賃貸物件とは、大家さんが数千万～億単位の借り入れをして、30～35年のローンを返済しながら経営をしているもの。分譲マンションと同じで、『古くなったから家賃を下げてほしい』と言われても、簡単に家賃交渉に応じられない理由があるのです。もちろん、大家さん自身がその物件の市場価値を下げない努力をすることが必要ですが、築年がたったという理由だけで値下げ交渉をするのは大きな間違いだと思います」
また、「家賃を決めるのは“機械”ではなく、“大家さん”という人間です」と伊部さん。「下げて当然」といった態度では、なかなか聞く耳をもってもらえないと指摘します。
「例えば、新築に入居して初めての更新で家賃交渉をするというのは、よっぽどの理由がない限り大家さんも管理会社も違和感を抱きます。そういう入居者さんは、相手の事情を考えずに、とにかく自分だけが得したい人に映ってしまうからです。また、“下げて当然”という態度で交渉するのと、“お願いベース”で交渉するのとでは、結果が違うと思います。家賃交渉は『お互いの同意のもとで成立する』ことを理解した上で、相手の感情を動かさないと成功しません。
また、家賃交渉をしてきた方が、例えば過去に家賃滞納を繰り返していたり、ごみをきちんと分別しないで何度も注意されていたり、騒音で周辺のお部屋に迷惑をかけていたりと、いわゆる『マナーに問題のある方』の場合は、大家さんは家賃を下げてまで長く住んでもらいたいとは思いにくいものです。先々家賃交渉をしようと思われている方は、ご自分の生活マナーについても一度振り返ってみてくださいね」
“家賃交渉”or “住み替え”を判断する基準は？伊部さんのお話をおさらいすると、家賃交渉の余地があるケースは以下の3つ。
・住み続けたいという意思があること
・自分が住む部屋と同タイプの部屋が安くなっているなど、家賃を下げてもらう根拠があること
・自分が大家さんにとって、家賃を下げてでも長く住んでもらいたい「良い入居者」であること
ただ、物件の状況によっては無理に交渉をせずに「住み替え」を選んだほうがいい場合もあるようです。
「老朽化してきて大きな修繕が必要なのにもかかわらず、修繕か建て替えか、もしくは所有をやめて売却かの結論が出ていない物件もあります。今後の賃貸経営の後継者や経営方針が決まっていないケースが多いのですが、こうした物件では良い住環境の継続が望めません。その場合は、住み替えを検討したほうがいいと思います」
“家賃交渉”か“住み替え”か。いずれを選択するにせよ、まずは自分の住まいの状況や周辺相場についての下調べが重要になりそうです。そして、いざ大家さんと話し合うときには、自分の“人間性”が見られていることもお忘れなく！
●取材協力・ハウスメイトパートナーズ 住まいに関するコラムをもっと読む SUUMOジャーナル
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