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新駅「高輪ゲートウェイ」開業! 品川・田町エリアの10年を振り返る

当記事はSUUMOジャーナルの提供記事です

当記事はSUUMOジャーナルの提供記事です

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2020年3月14日に開業した新駅「高輪ゲートウェイ」駅がある品川~田町周辺。もともと国家戦略特区として指定されているエリアですが、東京オリンピックの開催後、新駅の設立が決まってからはさらに目覚ましい発展を遂げています。そこで、品川近辺に住んでちょうど10年目を迎える筆者がこの10年を振り返ってみます。
そもそも「品川」ってどんな駅? どんな街?

そんなの知ってるよ! 何度も行ったことあるよ! とツッコミを入れたくなる人も多いのではないでしょうか。それくらいに電車・新幹線、車、飛行機の玄関口・中継地点として交通の要を担っているのが品川駅です。

実は日本一古い駅の1つであり、山手線の起点の駅、東海道新幹線の停車駅でもあります。山手線以外の在来線は東海道本線、京浜東北線、横須賀線、私鉄の京浜急行本線が乗り入れていて、1日の平均乗車人数はなんと38万人以上(JR東日本、2018年度)! しかも年々増え続けているのです。

これは鉄道マニアか、地元人でないと気づかないポイントかも(笑)と思うのは、品川駅にあるいくつかの隠れアイテムです。まず1つは山手線の1番ホームにあるゴジラ?恐竜?のプレート。「鉄道発祥の地」「山手線0(ゼロ)」「Since 1885」と書かれています。もう一つは中央改札内のコンコースにある東海道線の昔の車両をかたどった郵便ポスト。側には説明板があるのですが、何でも「郵便ポスト」と「0(ゼロ)キロポスト」をかけて2005年に設立されたものらしく、このダジャレ感のあるかわいいフォルムについ笑ってしまいます。

品川駅1番ホームの中ほどにある「鉄道発祥の地」ゴジラ?恐竜?のプレート(写真撮影/唐松奈津子)

品川駅1番ホームの中ほどにある「鉄道発祥の地」ゴジラ?恐竜?のプレート(写真撮影/唐松奈津子)

品川駅コンコース内にある「0(ゼロ)キロポスト」を示すかわいい郵便ポスト(写真撮影/唐松奈津子)

品川駅コンコース内にある「0(ゼロ)キロポスト」を示すかわいい郵便ポスト(写真撮影/唐松奈津子)

駅としての機能だけではなく、京浜急行本線は羽田空港に直結しており、空への玄関口として、また、高輪口目の前には国道・第一京浜が通っており、アクアラインへとつながる海への玄関口としての機能も果たしています。品川駅を出ると、西側の高輪口側にはウィング高輪などのショッピング施設や品川プリンスホテルをはじめとする高級ホテルが目の前にあり、第一京浜をたくさんのバスやタクシーが行き来しています。

高速バスや多数の車が行き交う高輪口の第一京浜(写真撮影/唐松奈津子)

高速バスや多数の車が行き交う高輪口の第一京浜(写真撮影/唐松奈津子)

一方、港南口を出ると高層ビルが立ち並ぶ様子に圧倒されます。高層ビルの奥には大きなタワーマンション群がそびえていることにも気がつくでしょう。多くの人はこの2つの出口の風景が「品川」という街の印象になっていると思われますが、筆者にとって身近なのは、品川駅から南に向かって伸びる旧東海道の商店街と品川神社をはじめとする寺社、閑静な住宅地が広がる御殿山・高輪の風景です。商店街には安くておいしい八百屋や魚屋、スーパーなどが並び、至るところにある多くの寺社の緑が目に優しく、実は暮らしやすいところも生活者として気に入っています。

南側の旧東海道には古くからの商店街(写真撮影/唐松奈津子)

南側の旧東海道には古くからの商店街(写真撮影/唐松奈津子)

品川周辺の約10年を振り返ってみた!

筆者が品川に住み始めたのは10年前からですが、調べてみると品川が大きく変わってきたのはここ20年くらいの話のようです。

まず、品川のオフィスエリアの顔としておなじみ、港南口を象徴する「品川インターシティ」が1998年に完成します。2003年には東海道新幹線の駅として開業し、2008年にはすべての東海道新幹線が停車するようになりました。それに合わせて2004年にタワーマンションの先駆け的存在である「品川Vタワー」を含む「品川グランドコモンズ」がオープン、港南エリアのランドマーク的存在の「ワールドシティタワーズ」をはじめとしてタワーマンションが次々と建てられました。住む人が増えたおかげで、以前は工業地帯で殺伐とした印象だった海側もヨットが停泊するような、おしゃれなベーカリーカフェなど店舗も増えました。今は港南口を出ると、インターシティの脇から奥にタワーマンションを望むことができます。

大規模なビルが立ち並ぶ港南口。奥には大規模タワーマンション群が見える(写真撮影/唐松奈津子)

大規模なビルが立ち並ぶ港南口。奥には大規模タワーマンション群が見える(写真撮影/唐松奈津子)

当時、SUUMOの前身である『住宅情報』の営業をしていた筆者は、顧客である大手不動産会社の人々が品川のマンションを買う話で持ちきりだったことを思い出します。何人かの知り合いが高倍率の抽選をくぐり抜けてマンションを購入しましたが、いずれも購入時よりも高い価格で売却できたようです(笑)。

さらに2004年に「アトレ品川」、2005年には高輪口に「エプソン 品川アクアスタジアム(現マクセル アクアパーク品川)」、2010年には駅構内に「エキュート品川サウス」、2011年には高輪口に「シナガワグース」が開業、2013年には「ウィング高輪WEST」、2015年には「ウィング高輪EAST」がリニューアルオープンするなど、周辺の商業施設の怒涛のオープンが続き、買い物やショッピングを楽しむ場所としても進化を遂げました。

2010年にオープンして以来、多数の人が行き交う品川駅構内の「エキュート品川サウス」前(写真撮影/唐松奈津子)

2010年にオープンして以来、多数の人が行き交う品川駅構内の「エキュート品川サウス」前(写真撮影/唐松奈津子)

新駅のお隣「田町」駅も振り返ってみた!

田町駅も筆者にとっては割となじみ深い場所です。2005年~2006年ごろに勤めていた編集プロダクションが田町駅にあり、毎日通勤していました。今は「msb Tamachi(ムスブ田町)」ができてきれいになった東口の駅前も、以前は焼き鳥を炭火で焼く匂いが漂う小さな飲み屋が軒を連ね、夕方その目の前を通るたびにお腹がすいたものです(笑)。2008年ころまで大手広告代理店の本社が「グランパークタワー」の中にあり、広告の仕事があるときにはよくその中の書店に広告関係の書籍が充実していたので情報収集をしていました。

田町の発展は東口側の「芝浦」エリアの大規模マンション開発にリードされたところが大きいでしょう。2008年には当時、賃貸マンションとしては最大級を誇る総戸数964戸の「芝浦アイランド ブルームタワー」が竣工、2016年には超高層ビル「グローバルフロントタワー」が竣工しました。さらに2018年には 三井不動産、三菱地所、東京ガスの共同プロジェクトのムスブ田町商業ゾーンがオープンし、駅からの風景も一変しました。

2017年ごろの田町駅東口を出たところ。左手にムスブ田町ステーションタワーSが建設中、奥に芝浦アイランドが見える(写真/PIXTA)

2017年ごろの田町駅東口を出たところ。左手にムスブ田町ステーションタワーSが建設中、奥に芝浦アイランドが見える(写真/PIXTA)

東口には工業系の学校も多く、2009年には芝浦工業大学が新しいキャンパスに建て替えています。田町駅のホームからも見える東京工業大学附属科学技術高校の歴史は古く、大正時代から田町に校舎があったようですが、これからまた大規模な開発が行われる予定です。

新駅開業でこれからどうなっていく?

それでは、今回の開業でこのエリアはこれからどうなって行くのでしょう?

そもそも品川駅・田町駅周辺の開発は、品川区が2013年に出した「品川駅南地域まちづくりビジョン」、東京都が2014年に公表した「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014」に基づいて進められてきました。ここでは「これからの日本の成長を牽引する国際交流拠点・品川」を目指して、行政と民間企業が連携してビジネス、文化交流、環境都市として発展させていくという将来像を描いています。

さらに2017年にはJR東日本が「品川駅北周辺地区まちづくりガイドライン」を発表し、「エキマチ一体のまちづくり」を掲げて開発を進めてきました。そこには駅と街をつなぐ広場の設置や歩いて楽しい歩行者ネットワークの構築、安全で環境に優しい道路ネットワークの構築などの計画も盛り込まれています。

JR東日本が描く「エキマチ一体のまちづくり」のイメージ

JR東日本が描く「エキマチ一体のまちづくり」のイメージ

一方、田町駅においては東口駅前にある東京工業大学・田町キャンパスの敷地に2029年ごろまでをめどに大型の複合施設が開発される予定です。地上32階、3棟で延べ床面積180,000平方メートルにもなる施設は、田町駅前のランドスケープをまた新たにしていくことでしょう。また道路を挟んだ北東側には、この春、ムスブ田町の最後の1棟が完成予定です。

品川・田町エリアの住宅相場は?

それではこのエリアの住宅相場を見てみましょう。
中古マンション価格の直近5年間の推移について、シングル向け(専有面積20平米以上50平米未満)とカップル・ファミリー向け(専有面積50平米以上80平米未満)に分けて、グラフ化しました。

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2016年~2020年の品川駅、田町駅の中古マンション価格推移(条件は記事末に記載・SUUMOジャーナル調べ)

2016年~2020年の品川駅、田町駅の中古マンション価格推移(条件は記事末に記載・SUUMOジャーナル調べ)

2004年~2008年ごろの大規模タワマン開発が概ね落ち着いてから10年以上が経ち、街が成熟化しつつある品川の中古マンション相場は安定化傾向にあるようです。

一方、これからも「ブランズタワー芝浦」や「ザ・パークハウス三田タワー」などの新たな大規模マンションの開発が予定されている田町の相場上昇との差を見ることができます。
この傾向について野村の仲介+(PLUS)三田センター長の大澤将広(おおさわ・まさひろ)さんは、次のように語ってくれました。

「田町の価格上昇は、近年の断続的な開発でムスブ田町をはじめとする大規模オフィスビルや新築マンションが増えたことにより、エリア全体の価値そのものが上がった結果と言って良いでしょう。エリア価値向上によって中古マンションにもその効果が波及し、価格が上昇し続けています」(大澤さん)

必見はカップル・ファミリー向け中古マンションの相場が2016年には品川と田町で逆転して田町の相場が上がっていることです。2016年は田町の「グローバルフロントタワー」が竣工した年。大澤さんのコメントのように、新築マンションの開発計画にともない、田町という街への注目度が上がったものと考えて良さそうです。

品川・田町エリアの現在、過去、そしてこれからの姿、いかがでしたか?
3月14日の新駅開業に向けて着々と準備が進みつつある高輪ゲートウェイ駅。実は今回は暫定開業という位置づけで、周辺の再開発などを行った後2024年に本格開業をする予定です。

田町駅前の再開発、そして品川駅も2027年にリニア中央新幹線の始発駅として開業予定で、これからもこのエリアから目が離せません!

ここ10年でかなりの変貌を遂げたエリアだけに、これからも進められていく予定のまちづくり計画による進化が楽しみです!

●取材協力
野村の仲介+(PLUS)三田センター●品川駅、田町駅の中古マンション価格推移 調査概要
【調査対象駅】品川駅、田町駅
【調査対象物件】駅徒歩15分以内、築年数39年以内(新耐震基準建物に限定)
シングル:専有面積20平米以上50平米未満
カップル・ファミリー:専有面積50平米以上80平米未満
【データ抽出期間】2015年~2020年の各 1~3月
【物件相場の算出方法】上記期間でSUUMOに掲載された中古マンション価格から中央値を算出 住まいに関するコラムをもっと読む SUUMOジャーナル

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SUUMO

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