2019年の首都圏の一戸建て市場動向、平均価格が公表結果によって違うのはなぜ？

2020年に入って、2019年の住宅市場の動向が相次いで公表された。そこで今回は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）と不動産経済研究所が公表した、首都圏の一戸建て市場の動向について見ていくことにしよう。ポイントは、平均価格に開きがあることだ。【今週の住活トピック】
「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」を公表／（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
「首都圏の建売住宅市場動向―2019年のまとめ―」を公表／（株）不動産経済研究所東日本レインズでは首都圏平均成約価格3510万円

レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことだ。東日本を担当しているのが東日本不動産流通機構（通称東日本レインズ）だ。不動産を仲介する事業者は、このネットワークを活用して物件の売買を仲介している。

東日本レインズが公表しているのは、2019年の首都圏の中古マンション、中古一戸建て、新築一戸建て、土地の動向だ。この中で、新築一戸建ての動向を取り上げていきたい。

首都圏の新築一戸建てについては、成約件数が前年比11.5％増の5872件。成約価格が首都圏平均3510万円（前年比1.2％上昇）で前年を上回った。地域別に詳しく見ていくと、下表のようになる。

新築一戸建ての成約状況（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」より転載）

平均価格が最も高いのは、東京都区部で5082万円（平均土地面積：80.34平米、平均建物面積：94.07平米）、次いで横浜市・川崎市の4147万円（平均土地面積：112.75平米、平均建物面積：101.27平米）だ。
一方、土地の平均面積が広いのは、千葉県で平均土地面積：146.10平米、平均建物面積：101.78平米（平均価格：2856万円）、次が埼玉県で平均土地面積：133.17平米、平均建物面積：100.95平米（平均価格：2974万円）となっている。

ちなみに、中古一戸建てを見ると、成約価格は首都圏平均で3115万円（平均土地面積：146.82平米、平均建物面積：104.96平米）と新築一戸建てよりもお手ごろな価格になる。ただし、東京都区部では中古一戸建ての成約平均価格のほうが新築より高くなり、5532万円と逆転する。

その理由は、新築では土地・建物面積が狭くなるからだ。古い建物が建っていた広い土地を2つに分けて2棟の新築一戸建てとして売る、などとしたほうが利益は大きいため、どの地域でも新築のほうが面積は狭くなる。地価の高い東京都区部では、平均価格で新築と中古が逆転するという現象が起きるといったわけだ。

不動産経済研究所では首都圏平均発売価格5130万円

次に、不動産経済研究所が公表した「首都圏の建売住宅市場動向（2019年のまとめ）」を見ていこう。

首都圏の新築建売一戸建てについては、新規発売戸数が前年比5.8％減の4473戸。発売戸数の1戸当たりの平均価格は5130.2万円（前年比0.7ダウン％）で前年を下回った。

都県別に詳しく見ていこう。
○首都圏の新築建売一戸建て（建売住宅）の都県別の概要
平均価格平均敷地面積平均建物面積
・東京都6797.7万円116.82平米96.75平米
・千葉県3826.0万円137.32平米100.59平米
・埼玉県4084.2万円115.36平米97.37平米
・神奈川県5715.3万円126.59平米100.56平米
・首都圏5130.2万円123.95平米98.61平米

さてここで、先ほどの東日本レインズのデータを思い出してほしい。首都圏平均の土地・建物の面積はさほど違いがないのに、平均成約価格は3510万円だった。不動産経済研究所の発売平均価格と比べると1620万円ほどの開きがある。どういうことだろう？

違いは一戸建ての売主、売り方の違いにある！

理由はいろいろある。
東日本レインズは成約価格であり、レインズのネットワークシステムに登録する成約事例が漏れている場合もある。一方、不動産経済研究所は発売平均価格だ。確かにこうした違いはあるが、最も大きな違いは売主や売り方の違いだ。

まず、不動産経済研究所で見ると、調査対象は「分譲物件」で「原則として10戸以上の物件」になる。つまり、デベロッパーや大手のハウスメーカーなどが、10戸以上の分譲住宅地を形成して建てた一戸建てを、直接販売しているものになる。いわゆる大型のニュータウンや都市部のミニタウンなどを、イメージするとよいだろう。

これらは街区としてプランニングするので、一戸建ての外観や植栽を統一して街並みを整えたり、安全に配慮した道路を配置するなどの特徴がある。ゆとりある敷地に仕様の高い建物を建てることもあって、価格も高くなる傾向がある。

ところが、実際に街なかで目にするのは、数戸規模の新築一戸建て現場だろう。2～3戸の場合もあれば、もう少し規模の大きい場合もあるだろう。こうした新築一戸建ては、建てた売主が直接チラシや自社のサイトなどを使って販売する場合もあれば、仲介会社に委託して販売してもらう場合もある。

東日本レインズのデータは、新築一戸建ての中でもレインズのネットワークを活用して買い主を探したいという物件が対象になる。多くの場合は、その地域限定で分譲している小規模な事業者や建築が中心の施工事業者などが売主となる物件と考えられる。

これら数戸単位で販売される一戸建ては、既成の街なかにあるので利便性などが期待できる一方、狭い敷地に建てられることでゆとりあるプランを採用しづらい傾向がある。建物も一般的な仕様のものが多く、価格は比較的リーズナブルなものになる。

このように、新築一戸建ての売り主は多様で、売り方もさまざまなため、全体の実態がつかみづらいという点に留意が必要だ。加えて、一戸建ての工法やプラン、設備仕様などにも違いがあるため、新築一戸建てを探す場合は、データだけでなく、実際に現地を見てその特徴をつかむことが大切だ。

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