住宅ローンの借り換えのタイミングに失敗しないために！ベストな見直し時期をFPが解説
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目次
住宅ローンは35年など長期で組むこともあり、途中で借り換えを検討することもあるでしょう。しかし、どんなタイミングで借り換えをすれば失敗せずに済むのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
本記事では、住宅ローンの借り換えタイミングについて、借り換えのメリット・デメリットや注意点などを交えながら解説していきます。
住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンから新しい住宅ローンに変更することです。
固定金利で借りていて金利水準が下がったり、現在契約している金融機関とは別の金融機関で条件のよい住宅ローンがあったりする場合に、借り換えすることで恩恵を得られるようになります。
借り換えの仕組み
借り換えでは、元の住宅ローンを解約することになります。
住宅ローン解約時には解約手数料などのペナルティが発生することもありますし、元の住宅ローンの抵当権抹消や新しい住宅ローンの抵当権設定、金融機関に支払う事務手数料や保証料などを支払う必要があります。
こうした費用分を加味したうえで借り換えにメリットがあるかを判断しなければなりません。なお、借り換えの一般的な流れは以下のようなものです。
借り換え先の金融機関で住宅ローンの審査を受ける
審査承認が得られたら決済の手続きをする
新しい住宅ローンで元の住宅ローンを完済する（手数料などは手持ち資金から支払うケースもある）
新しい住宅ローンの返済が始まる
住宅ローン借り換えのメリット・デメリット
ここでは、住宅ローン借り換えのメリットとデメリットをお伝えします。
住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローン借り換えのメリット1：毎月の返済額や総返済額を減らすことができる
まず、低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や住宅ローンの総返済額を減らすことができます。
借入時から現在までに金利水準が大きく下がっている場合や、利用している金融機関とは別の金融機関で金利の低い住宅ローンを見つけたときには借り換えを検討してみるとよいでしょう。
住宅ローン借り換えのメリット2：金利タイプを変更できる
また、住宅ローンの借り換え時には変動金利や固定金利など好きな金利タイプを選ぶことができます。
これまで変動金利だったけれど、安定した固定金利を選びたいといったケースや、固定金利からより金利水準の低い変動金利に変更したいといったことも可能です。
https://manetasu.jp/1255868
住宅ローン借り換えのメリット3：現在のライフプランにあった住宅ローンを選べる
住宅ローンの借り換え時には、金利タイプだけでなく、団体信用生命保険の内容や借入期間などすべて新しく決めることができます。元の住宅ローンの借入時と借り換え時で家族の人数や年齢など大きく変わっている場合には、現在のライフプランに合うよう変更できるのです。
例えば、年齢を重ねて病気に対する意識が高まったというケースでは、元の住宅ローンでは死亡のみを対象とする団信に加入していたものを、借り換え時には3大疾病も補償対象とする団信に変えるといったことが可能になります。
住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローン借り換えのデメリット1：借り換えにかかる費用を負担する必要がある
一方、借り換えにはデメリットもあります。まずは、先述のとおり、住宅ローンの借り換え時には元の住宅ローンの完済手数料や抵当権抹消費用、新しい住宅ローンの抵当権設定費用や事務手数料などの費用がかかってしまうことです。
借り換えすることで総返済額が減るかどうかの判断には、この借り換えにかかる費用も加味したうえで決めることが大切です。
例えば、借り換えをすることで総返済額が2,200万円から2,100万円に下がるとしても、借り換えにかかる費用が200万円かかるというのでは総合的にマイナスとなってしまいます。なお、借り換え時にかかる費用には以下のようなものがあります。
借り換え時にかかる費用
元の住宅ローンの抵当権抹消費用
1筆1万円～2万円程度
元の住宅ローンの解約手数料
金融機関によって大きく異なる
新しい住宅ローンの抵当権設定費用
1筆1万円～2万円程度
新しい住宅ローンの事務手数料
0円～50万円程度
（金融機関によって異なる）
新しい住宅ローンの保証料
0円～200万円程度
（金融機関や審査結果によって大きく異なる）
新しい住宅ローンの火災保険料
5万円～30万円程度
（保険の内容や支払い方法により大きく異なる）
新しい住宅ローンの金銭消費貸借書に貼る印紙代
1万円～2万円程度
住宅ローン借り換えのデメリット2：返済額が増加する可能性もある
固定金利から変動金利に変更したようなケースでは、借り換えした後で金利水準が上がり、返済額が増加してしまう可能性もある点に注意が必要です。変動金利は固定金利と比べて一般的に金利が低いですが、金利が変動するリスクがあります。
借り換え時の金利だけでなく、将来どのように変動していくかという点も含めて判断する必要があります。
住宅ローン借り換えのデメリット3：住宅ローンの審査を受ける必要がある
借り換え時には、そのときの年収や年齢などをもとに住宅ローンの審査を受ける必要があります。一般的に、年齢を重ねている分年収は高くなっている可能性が高いですが、健康面、住宅の担保価値の面で審査が厳しくなりやすいです。
住宅ローンの審査に通らなければそもそも借り換えすることもできないため、この点については事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
住宅ローンのベストな見直し時期は？
住宅ローンのベストな見直し時期は、実際には個別に異なりますが、ここでは一般的な視点で見直しに適したタイミングをご紹介していきたいと思います。
借入から10年後
1つ目は借入から10年後のタイミングです。これは、大きく住宅ローン控除と金利の2つが理由として挙げられます。
住宅ローン控除
まず、住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の1%について所得税と住民税から還付を受けられるというものですが、消費税10%に上がったタイミングで13年に延長される前は、控除期間が10年となっていました。
住宅ローン控除は非常に効果が高い分、期間が過ぎると住宅ローンに対する負担が大きく変わってしまいます。
金利
また、金利については、固定期間選択型金利で10年を選ぶことが多い点や、フラット35において条件を満たすと、当初10年間について金利優遇を受けられる点が挙げられます。
これらのタイミングで住宅ローンを借り換えることで、そのときの状況にあった住宅ローンに変えることができるでしょう。
固定から変動への移行のタイミング
固定期間選択型金利では、借入時に10年間など固定する期間を選択して、最初の固定期間が終了した後は、改めて固定する期間を選択するか、変動金利に移行することになります。この移行時は住宅ローン見直しのタイミングの1つです。
というのも、固定期間選択型金利は、当初借入時はキャンペーン金利の適用を受けられるものの、金利の再選択時に変動金利に移行するときはキャンペーン金利の適用を受けられないのです。
固定期間選択型金利のキャンペーン金利
例えば、店頭金利が3%の金融機関で固定期間選択型金利を選ぶとき、キャンペーン金利として最初の金利の2%の優遇を受けられるといった内容になっていることが多いです。
一方、10年経って店頭金利が3%のままであったとしても、金利の再選択時や変動金利への移行時には、この2%の金利優遇は受けられないのが一般的です。通常、新規借入時のキャンペーン金利より少し下がって、例えば1%の金利優遇を受けられるといった具合です。
この場合、店頭金利が変わっていなくとも、適用金利は元の1%から2%に大幅アップしてしまいます。
店頭金利
金利優遇幅
適用金利
新規借入時の金利
3%
2%
1%
金利の再選択時の金利
3%
1%
2%
借り換えは新しい金融機関で住宅ローンを借りるため、再度キャンペーン金利の適用を受けられます。こうした理由で固定期間選択型金利を選ばれた方は、最初の固定期間終了のタイミングが住宅ローン見直しの1つのタイミングとなるでしょう。
一般的に借り換えがお得になる条件
一般的に住宅ローン借り換えがお得になる可能性がある条件としては、以下のようなものがあります。
金利差が0.3%以上ある
残高が1,000万円以上ある
残り返済期間が10年以上ある
まずは、借り換えを検討している住宅ローンが上記の条件を満たすかを確認しておくことをおすすめします。
住宅ローン借り換えの注意点
最後に、住宅ローン借り換えの注意点として以下の3つをご紹介します。
保証料や事務手数料が高額になりやすい
年齢を重ねると団信の審査に落ちやすくなる
同じ金融機関内での借り換えが可能なこともある
保証料や事務手数料が高額になりやすい
住宅ローン借り換えには各種費用がかかることをお伝えしましたが、中でも大きな費用となりやすいのが、新しい住宅ローンを組むときに支払う保証料です。保証料は、住宅ローンを延滞したときにお世話になる保証会社に対して支払うもので、借りる人の属性や年収によって負担額が変わります。
例えば、目安としてみずほ銀行の住宅ローンの保証料を見てみると、以下のようになっています。
206,110円～721,470円（借入期間35年、借入額1,000万円あたり）
3,000万円の借入で、審査によっては200万円以上の保証料が必要になってしまいます。
なお、フラット35やネット銀行の多くは保証料が不要となっていますが、代わりに事務手数料が借入額×2%のようになっているのが一般的です。こちらも高額となりやすいので、事前にしっかり確認しておきましょう。
https://manetasu.jp/1268220
年齢を重ねると団信の審査に落ちやすくなる
住宅ローンを借りるには、団信に加入することが条件となっているのが一般的です。
団信は住宅ローン返済中に借入人が死亡した場合、残債を0円にできる保険のことです。これは金融機関にとっても、借入人が死亡して返済できなくなり、不良債権となってしまうことを防ぐ目的があります。
団信の審査では、過去の入院歴や投薬歴を記入する必要がありますが、これらは必然的に年齢を重ねるごとに経験する可能性が高くなります。健康に問題を抱えていたり、過去に大病を患っていたりすると、住宅ローンの借り換えもできなくなる可能性があることに注意が必要です。
同じ金融機関内での借り換えが可能なこともある
住宅ローンの借り換えは同じ金融機関内でも可能なことがあります。例えば、住宅金融支援機構のフラット35は、フラット35からフラット35への借り換えが可能となっています。同じ金融機関内での借り換えであっても、金利水準が大きく下がっていればお得になります。
こうしたことは金融機関から積極的に提案を受けられるものではないため、自分でキャッチアップしながら、必要に応じて担当者の方に相談してみるとよいでしょう。
住宅ローン借り換えのタイミングに関するまとめ
住宅ローン借り換えのタイミングについてお伝えしました。住宅ローンの借り換えのベストなタイミングは実際には個別に変わりますが、借入から10年後、固定金利から変動金利への移行のタイミングなどある程度の傾向はあります。
本記事の内容を参考にしつつ、住宅ローンの借り換えを検討される方はFPなどの専門家に相談してみることをおすすめします。
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