タバコを吸う人吸わない人、退去時にかかるお金はどう違う？

飲食店、ホテル、さらには路上に至るまで「禁煙化」が進む昨今。愛煙家が心置きなくタバコを吸える場所は、もはや自宅くらいかもしれない。
しかし、賃貸物件の場合、タバコを吸うか吸わないかで、退去時にかかるコストが大きく変わることもある模様。タバコによるヤニ汚れやニオイの度合いによっては、敷金では賄いきれない修繕費を請求されてしまうケースがあるようだ。

タバコを吸い続けた部屋。退去時の修繕コストはいかほど？

賃貸住宅を退居する場合、通常は契約時に預けた敷金を原状回復費に充て、残りは入居者に返金されるのが習わし。なお、原状回復の対象となるのは「入居者の過失による傷や損耗」で、いわゆる経年劣化・自然損耗などは含まない。例えば、生活必需品である家具を設置してついた床の凹み、冷蔵庫等の後ろの壁の電気焼けなどは原状回復の対象外だが、タバコによって壁紙などに大きなダメージを与えた場合は「過失」とみなされ、相応の修繕費を求められるわけだ。

「タバコの煙は家の隅々まで蔓延します。たとえ、毎回キッチンの換気扇の前で吸っていても、リビングにも煙は流れていってしまうものなんです。壁に小さな傷がついたくらいなら、その部分だけを修繕するだけで済みますが、タバコの場合は壁全体にダメージが及んでしまうので全面張り替えとなることも珍しくありません。壁紙の修繕コストは1m21000円～1300円くらいのところが多いので、仮にリビングの壁紙の面積が1面10m2、天井を含め4面で40m2だったとすると4万円～5万円の費用がかかることになります」（入居者側、物件オーナー側、双方の事情に精通する株式会社ハウスメイトパートナーズの伊部尚子さん、以下同）

ちなみに、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では部屋を構成している部位ごとの耐用年数を考慮した償却期間を定めていて、壁などは一般的に6年間とされている。つまり、長く住めば住むほど入居者負担は減っていくわけだが、問題は1、2年で退居した場合だ。

「例えば3年で退居した場合、壁紙の残存価値が50％残っていることになります。喫煙が原因で壁紙を張替える必要が生じれば、先ほどの壁紙の面積が40m2のリビングの場合だと、修繕費用の50％にあたる2万円～2万5000円が入居者負担になるでしょう。また、それはあくまで壁紙の話で、タバコのヤニでドアなどの建具、スイッチ、エアコンなどが黄ばんでしまった場合は、その分のヤニ取り清掃費用も加算される可能性があります」

【図1】例えば償却期間6年の場合、年数の経過とともに設備の価値は下がっていく。6年たてば、原則は原状回復時の入居者負担はなくなることになる（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）

【図2】ガイドラインには「喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる」と明記されている（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）

染みついたタバコ臭が原因で、トラブルに発展することも

しかもタバコの場合は、“目に見えない損耗”があるからやっかいなのだという。

「それはニオイです。ヒドイときには、壁紙、床材、天井を全て一新してもタバコ臭がとれないこともあります。退去後、時間がたってもなかなかニオイが消えない場合には、管理会社や物件オーナーが何度も部屋に通って消臭作業にあたりますが、内部まで染みついてしまったニオイはなかなかとれません。ニオイのレベルによってはプロの業者に依頼することになりますが、過去には消臭とヤニ落としを合わせて、タバコ絡みの修繕に5万円以上かかったケースもあります」

こうした消臭コストについても、原則は入居者負担となるようだ。しかし、ニオイというのは人によって感じ方が異なる。臭気を数値化して費用の負担割合を決めるようなガイドラインもないため、結局はケースごとの主観的な判断に頼らざるを得ない。それだけに、費用負担をめぐってトラブルが発生することもあるという。

「日常的にタバコを吸っている人だと、部屋に染みついたニオイになかなか気づきません。実際、ヤニ臭いので敷金から消臭費用を引きますといっても、理解してもらえないケースもあります。そうした場合、最終的にはオーナー側が折れることが多いようです。一度痛い目に遭ったことで、次回からは『喫煙者に貸したくない』と考えるオーナーさんもいらっしゃいますので、結局は喫煙者の方にとっても不利益になってしまいますよね」

それでもタバコはやめられない……。修繕費用の負担を軽くするには？

というわけで、喫煙者はタバコを吸う代償として、ある程度の負担を受け入れる覚悟が必要なのかもしれない。ただ、せめてほんの少しでも、修繕費の負担を軽くする方法はないのか？

「退去時に入居者さん自身がクリーニングや消臭を行うだけでも、かなり印象は変わってくると思います。例えば、建具の汚れなどは専用のスプレーを使うとよく落ちます。オススメはyuwaさんのヤニ取りクリーナー。ビニールクロスやサッシ、蛍光灯などにも使えて、染みついた黄ばみもかなりきれいになります。それからニオイについても、せめて退去前の数週間は家の中で吸うのを我慢して、毎日消臭芳香剤と小まめな換気を行うだけで、いくぶんマシになるはずです」

また、そもそもタバコによる影響を受けやすい物件を避けるのもひとつの手。例えば、表面がざらざらしている土壁やクロスはタバコ臭が染みつきやすく、コンクリート打ちっぱなしの壁はニオイが内部に入り込みやすい。同様の理由で、畳、カーペットの床、さらには家具付きの物件もヘビースモーカー向きではないようだ。

ともあれ、借り物である以上、次に住む人が気持ちよく過ごせるよう努めるのがマナー。
退去時に“タバコの不始末”を残さぬよう、できる限りのことはやっておくべきかもしれない。

●参考
・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
●取材協力
・ハウスメイトパートナーズ 住まいに関するコラムをもっと読む　SUUMOジャーナル

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