新築やリフォームの「長期優良住宅認定制度」。どんな優遇がある？

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定される「長期優良住宅」。認定実績は新築一戸建てで多いが、リフォームによって認定を受けることもできる。より一層の普及を図ろうと、住宅性能評価・表示協会がパンフレットを作成した。特に、どんなメリットがあるかに注目して、制度の概要について見ていこう。【今週の住活トピック】
「長期優良住宅認定制度」の概要についてのパンフレット[新築版] [増築・改築版]を作成／(一社)住宅性能評価・表示協会長く住み続けられる「長期優良住宅」の認定は、新築に加えリフォームも

新築住宅の長期優良住宅の認定は2009年6月から始まっているが、既存の住宅のリフォームについては2016年4月からとまだ歴史も浅く、十分には浸透していない。そこでさらなる普及を目指して、[新築版] [増築・改築版]それぞれのパンフレットが作成され、インターネットで公開された。

【画像1】(一社)住宅性能評価・表示協会　消費者向けパンフレットサイトの一部をスクリーンショット

まず、長期優良住宅とは、以下の措置が講じられているのが基本だ。
・長期に使用するための構造及び設備を有していること
・居住環境等への配慮を行っていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間、方法を定めていること

新築時やリフォーム後の性能を求める制度は多いが、それ以降の維持保全についてまで言及している点が、長期優良住宅の大きな特徴だ。長期に使える住宅を作り、定期的な点検や補修を行っていこう、ということだ。

認定基準は、一戸建てかマンションか、新築かリフォームかで少し異なるが、広範囲で高い性能を求めているので、建築コストも高くなる。その代わりに、税制や融資の面などで優遇措置も用意されている。

長期優良住宅の認定を受けると、新築・リフォームそれぞれでどんな優遇措置がある？

新築とリフォームそれぞれで、どんな優遇措置があるか詳しく見ていこう。

（1）長期固定型住宅ローン【フラット35】の金利引き下げ等
・【フラット50】：長期優良住宅だけが利用できる特典で、返済期間を上限50年間まで設定できる（ただし金利は高くなる）
・【フラット35】S：良質な住宅の場合に金利を一定期間0.3％引き下げるもので、Bタイプは当初5年間が適用されるのに対して、長期優良住宅ならAタイプの当初10年間の引き下げが適用される

以上は、長期優良住宅を取得する場合に組む住宅ローンの優遇措置なので、リフォームの場合はそれだけで利用できるものではない。中古住宅を取得して長期優良住宅化リフォームする場合（住宅事業者が長期優良住宅化リフォームを実施して販売する場合も含む）に利用できるが、その場合は、次のローンも利用できる。

・【フラット35】リノベ：中古住宅を取得して性能向上リフォームを行う場合などで金利を一定期間0.6％引き下げるもので、長期優良住宅ならAタイプの当初10年間の引き下げが適用される

（2）地震保険料の割引
長期優良住宅では、認定基準の一つである耐震性（リフォームは等級1以上、新築は等級2以上など）が求められるので、耐震等級に応じた割引率が適用される。

（3）税の優遇措置
税の優遇措置は、新築とリフォームで異なる。
○新築
・住宅ローン減税の拡充：住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に適用される「住宅ローン減税」（住宅ローン残高の1％を10年間控除）の控除対象限度額が4000万円から5000万円に引き上げられる
・所得税の特別控除：住宅ローンを利用しない場合でも、長期優良住宅であれば、標準的な性能強化費用相当額（限度額650万円）の10％がその年の所得税から控除される
※以上は2021年までに入居した場合に適用

・登録免許税（保存登記・移転登記）：税率引き下げ
・不動産取得税：控除額の増額
・固定資産税の減税措置の延長：新築住宅の場合に固定資産税が1/2に減額される措置の適用期間が、通常の新築住宅より2年間延長され、一戸建てで5年間、マンションで7年間になる
※以上は2018年3月までに入居した場合に適用

○リフォーム
2017年度の税制改正の目玉の一つが、長期優良住宅化リフォームの税の特例措置だ。
※以下の税の特例措置は、2017年4月1日から適用

また、長期優良住宅化リフォームの認定基準は一戸建てかマンションかで少し異なるが、構造部分で共通するのは、耐震性、省エネ性に加え、劣化対策や維持管理・更新の容易性の性能だ。もともと、耐震と省エネには、それぞれリフォームの税の特例措置が設けられていたので、それらの特例措置と組み合わせて減税する構造となっている。

前提は、税の特例措置の対象となる「耐震」や「省エネ」に加えて、劣化対策と維持管理・更新の容易性の「耐久性」を向上させるリフォームを行って、長期優良住宅の認定を受けた場合で、所得税と固定資産税の特例措置がある。

・所得税（ローンを利用した場合）
ローン残高の一定割合を5年間控除するもので、省エネ＋耐久性の工事（控除率2％）は限度額250万円、その他の工事（控除率1％）と合わせて1000万円まで、最大控除額62.5万円
・所得税（ローンを利用しない場合）
標準的な工事費用相当額の10％をその年の所得税額から控除するもので、耐震・省エネいずれか＋耐久性の場合は限度額250万円、耐震＋省エネ＋耐久性の場合は限度額500万円
※以上は2017年4月1日から2021年12月までに居住する場合に適用

・固定資産税
耐震・省エネのいずれかを行ったうえで長期優良住宅化リフォームを行った場合に、リフォームが終わった翌年分の固定資産税を2/3減額
※以上は2018年3月まで（従来の耐震・省エネの固定資産税の減額措置の期限）に居住した場合

（4）補助金
新築の場合は「地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）」（補助対象経費の10％までで下上限100万円など）、リフォームの場合は「長期優良住宅化リフォーム推進事業」（対象となる工事費用の1/3までで限度額200万円など）の補助金を受けることが可能。

見てきたように、長期優良住宅を新築したりリフォームしたりした場合に、さまざまな優遇措置が用意されている。性能の高い住宅にするためのコストを軽減し、普及させようというものだ。お得な部分だけに目を奪われるのではなく、長く使用できる住宅をきちんとメンテナンスして住み継ぐという意識が重要だと思う。

●参考
・長期優良住宅認定制度パンフレット（新築版）
・長期優良住宅認定制度パンフレット（増築・改築版）
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